Cubes Ankara, Çukurambar'ın çağdaş ofis konsepti olarak son yıllarda yatırımcı ve şirket sahibi için cazip bir adres. Buraya ofis satın alan kullanıcıların çoğu aynı sürprizle karşılaşıyor: anahtarı teslim alıp kapıyı açtıklarında karşılarına çıkan, dekore edilmiş bir ofis değil; ham beton tavanları, boş zeminleri, açık mekanik tesisatları ve bölünmemiş alanlarıyla bir 'shell & core' kabuğu. Bu rehber, Cubes Ankara'da bir bağımsız bölümü çalışır hale getirmenin 2026 yılındaki maliyet aralıklarını, yönetim onay süreçlerini, teknik şartname kalemlerini ve saha pratiğindeki tipik tuzakları açıklıyor.
Cubes Ankara şartnamesine bizzat tabi olarak proje yürüten bir lisanslı mimarlık ofisi olarak (Coflux), bu yazıdaki sayılar 2026 yılında bizim yürüttüğümüz veya teklif verdiğimiz Cubes ofis projelerinden geliyor. Mutlak gerçeklik değil, gerçek piyasa aralıkları — kalite tier'ı, ofis büyüklüğü ve markanın görsel beklentisi her projeyi bantın içinde belirli bir yere oturtuyor.
Cubes Ankara'da 'shell & core' nedir?
Shell & core (kabuk + çekirdek), gayrimenkul sektöründe yaygın bir teslim formatı: yapının taşıyıcı sistemi, dış kabuğu, ana mekanik-elektrik altyapısı, ortak alanları ve servis çekirdeği (asansörler, merdivenler, WC blokları) tamamlanmış halde teslim ediliyor; ama bağımsız bölümlerin iç tarafı tamamen kullanıcıya bırakılıyor. Cubes Ankara'daki tipik bir ofis teslimi şu özellikleri taşıyor: ham (kaplamasız) beton tavan, kaplamasız beton zemin, ana yapı duvarlarının altıvası ya da tamamen açık olması, mekanik altyapının (HVAC ana hatları, sprinkler, doğal gaz) tavan boşluğunda dolaştığı ama bağlantısının yapılmadığı, elektrik beslemesinin panoda kaldığı, IT altyapısının tek bir noktada bağlantıyı beklediği, iç bölmelerin hiç yapılmadığı ve aydınlatma bulunmadığı bir kabuk.
Bu kabuğu çalışan bir ofise dönüştürmek için sıralı şu iş kalemleri devreye giriyor: tavan kararı (asma tavan mı, expose mu, akustik panel mi), zemin kararı (yükseltilmiş döşeme mi, doğrudan kaplama mı), iç bölme kararı (cam mı, alçı duvar mı, modüler mi), mekanik bağlantı (HVAC, sprinkler, doğal gaz, hava kanalları), elektrik dağıtımı (priz, aydınlatma, data, sigorta kutusu yerleşimi), aydınlatma tasarımı, mobilya tasarımı ve üretimi, marka uygulamaları (logo, glass etching, wayfinding) ve son rötuşlar.
2026 m² bazlı maliyet bantları
Cubes Ankara için 2026 yılı tadilat maliyetlerini üç ana segment halinde paylaşmak en gerçekçi yaklaşım: temel (functional & clean), orta segment (premium materials, designed presence) ve üst segment (corporate flagship, özel imalat ağırlıklı). Tüm rakamlar 100-300 m² aralığındaki standart bir Cubes ofisi için; tasarım ve mimari hizmet bedeli, ruhsat/yönetim onay dosyası, anahtar teslim uygulama ve mobilya dahildir. KDV ayrıdır.
Temel segment (functional ofis, sade kurgu): m² başına yaklaşık ₺18.000-28.000. Bu segment iş yapan ama tasarım iddiası olmayan ofisler için: standart cam bölme, expose tavan, mat zemin kaplama, asgari aydınlatma, modüler mobilya. 200 m² bir ofis için toplam yatırım yaklaşık ₺3.6M-5.6M aralığına oturuyor. Yatırımcı kiralayacaksa ya da kullanıcı görselden çok fonksiyonu önceliyorsa bu bant doğru.
Orta segment (premium tasarım, marka tonu): m² başına yaklaşık ₺28.000-45.000. Bu segment Cubes'in ortalama kullanıcısının tercih ettiği aralık. Yükseltilmiş döşeme altyapısı, lineer aydınlatma, akustik tavan paneli, premium cam bölme sistemleri, özel resepsiyon bankosu, marka-uyumlu malzeme paleti, dış görüş için planlanmış pencere kurguları. 200 m² için toplam ₺5.6M-9M. Bu segment ofisi 'tasarlanmış mekan' kategorisine çıkarıyor; ziyaretçiye marka hissi veren bir yatırım.
Üst segment (corporate flagship, özel imalat): m² başına yaklaşık ₺45.000-75.000+. Şirket merkezi olarak konumlanan, marka kimliğini mekana taşıyan, özel imalat ağırlıklı projeler. Doğal taş kaplama, ahşap pano sistemleri, özel tasarım aydınlatma elemanları, akıllı bina entegrasyonu, atış (acoustic phone) odaları, lounge alanları ve tam donanımlı toplantı odaları. 200 m² için ₺9M-15M+ aralığı normal. Cubes'te bu segment için tasarım/imalat süresi bant tahmininden biraz daha uzun gidiyor.
Birkaç önemli not: rakamlar tüm projeleri kapsamıyor — özel niş kullanıcılar (klinik, üretim ofisi, TV stüdyosu, müzik kayıt) ya da çok büyük (500 m²+) ofisler için bantlar genişliyor. Cam bölme oranı, mekanik altyapı yoğunluğu (örn. data merkezi gerektiren ofisler) ve marka beklentisi her zaman maliyetin gerçek belirleyicisi. İlk görüşme sonrasında yazılı bir teklif çıkartıyoruz; teklif sabit, sürpriz fatura yok.
Maliyet kalemlerinin dağılımı
200 m² orta segment bir Cubes ofisinde maliyet kalemlerinin tipik dağılımı şöyle: kaba imalat ve bölme (yaklaşık %15), tavan ve zemin sistemleri (%15), mekanik-elektrik-data altyapısı (%18), aydınlatma (%6), cam bölme ve sabit imalat (%14), özel mobilya ve mobilya tedariki (%18), marka uygulamaları + son rötuşlar (%5), tasarım hizmet bedeli ve yönetim onay süreci (%9). Bu dağılım kabaca; özel mobilya ağırlıklı projelerde mobilya kalemi %25'e, expose-tavan-ağırlıklı sade projelerde tavan-zemin kalemi düşebiliyor.
En sık yanlış tahmin edilen kalem: özel mobilya ve sabit imalat. Resepsiyon bankosu, toplantı masaları, yönetici masası, lounge mobilyası, dolap sistemleri — Cubes ofislerinde 'hazır mobilya' yerine 'özel imalat' tercihi yaygın çünkü marka kimliğine uyumlu mobilya hazır piyasada yok. Bu kalemi başlangıçta hafife alanlar genelde sonradan bütçe baskısı yaşıyor.
Yönetim onay süreci ve teknik şartname
Cubes Ankara'da iç tadilat yapmak için yönetim onayı zorunlu. Yönetimin hazırladığı 'dekorasyon teknik şartnamesi' projeden bağımsız genel kriterleri tanımlıyor: tavan müdahale yüksekliği limitleri, yükseltilmiş döşeme bağlantı detayları, cam bölme akustik sınıfı, yangın dayanım kriterleri, malzeme yangın sınıfları, mekanik kanallara müdahale prosedürü, elektrik panoya bağlantı yetkisi, atık ve hafriyat transferi kuralları. Şartnameyi okumadan tasarıma başlamak büyük zaman kaybı yaratıyor — bizim projelerde ilk adım her zaman güncel şartnamenin gözden geçirilmesi.
Yönetim onay paketinin tipik içeriği: mimari proje (plan, kesit, görünüş, detay paftaları), mekanik proje (HVAC, sprinkler, doğal gaz, kanal bağlantıları), elektrik projesi (güç, aydınlatma, data), yangın güvenliği projesi, malzeme uygunluk sertifikaları ve numune fişleri, statik beyan (eğer taşıyıcı sisteme müdahale varsa), iş akışı/şantiye planı. Yönetim genelde 2-4 hafta içinde revizyon geri bildirimi veriyor; eksik veya hatalı dosya geri dönerse revizyon süreci her seferinde 1-2 hafta uzatıyor. Coflux'un Cubes'teki avantajı bu sürecin tekrarlı yaşanmış olması — projeyi ilk başta şartnameye uygun hazırladığımız için yönetim revizyonu nadir bir gecikme nedeni oluyor.
Süre tahmini: tasarımdan teslime
Cubes Ankara'daki standart bir tadilatın süre haritası şöyle: tasarım ve konsept (3-4 hafta), uygulama projesi ve teknik dosya hazırlığı (2-3 hafta), yönetim onayı ve revizyon turu (3-6 hafta), şantiye kurulumu (1 hafta), kaba imalat ve mekanik altyapı (3-5 hafta), ince imalat ve özel mobilya (4-6 hafta), son rötuşlar ve teslim (1-2 hafta). Toplam: tasarım başlangıcından anahtar teslime kadar 100-300 m² aralığında genelde 3-6 ay. 500 m² üzeri veya üst segment özel imalat ağırlıklı projeler 6-9 aya uzayabiliyor.
Süreyi en çok etkileyen üç değişken: (1) yönetim onay sürecinde dosya kalitesi, (2) özel mobilya imalat süresi (özellikle premium ahşap işleri 8-12 hafta gerektirebiliyor), (3) malzeme tedarik zinciri (ithal taş, özel cam, özel aydınlatma elemanları sipariş süreleri). Erken karar alınan projelerde bu kalemlerin paralel yürütülmesi süreyi belirgin şekilde kısaltıyor.
Sık yapılan 6 hata
1. Sadece tasarımcıyla çalışıp teknik şartname okutmamak. Cubes'te yönetim onayı şartname kriterlerine bakıyor; sadece estetik bir tasarım dosyası geri dönmeye mahkum. 2. Bütçeyi sadece m² × birim fiyat hesabıyla projeksiyonlamak. Özel imalat, marka detayları, mekanik altyapı yoğunluğu kullanıcıdan kullanıcıya değişiyor; ortalama m² fiyatı seyrek olarak gerçek faturayı yansıtıyor.
3. Tasarım ve uygulama ekibini ayrı seçmek. Tasarımcı çizimleri başka bir müteahhide veriyor; müteahhit yorumlarken sapma ortaya çıkıyor, yönetim revizyon getirdiğinde iki taraf arasında koordinasyon yükü oluyor. Tek ekipten yürütmek hem süreyi hem maliyeti düşürüyor. 4. Mobilya kararını sürecin sonuna bırakmak. Özel imalat siparişleri 8-12 hafta gerektiriyor; en geç şantiye başlangıcında onaylı olmalı, yoksa şantiye bittikten sonra ofisi kullanamadan haftalar geçiyor.
5. Yangın güvenliği şartlarını ihmal etmek. Cubes şartnamesi yangın dayanım kriterlerini detaylı tanımlıyor; cam bölme akustik/yangın sınıfı, malzeme yangın sertifikaları, sprinkler düzeni hepsi yönetim onay paketinde olmalı. Atlanılırsa onay reddi geliyor. 6. Akustik tasarımı sonra düşünmek. Açık ofis kurgusu Cubes'te yaygın ama akustik panel, halı seçimi, cam bölme akustik sınıfı, fonksiyonel zonlama tasarım aşamasında karar alınmadıysa sonradan eklenen akustik panel hem maliyetli hem genelde sınırlı bir iyileştirme sağlıyor.
Cubes Ankara'da Coflux süreci nasıl işliyor?
İlk görüşme: bağımsız bölüm numarası, m² yaklaşığı, hedeflediğiniz teslim tarihi, ekip büyüklüğünüz ve marka karakteriniz hakkında bir saatlik görüşme. Mekan ziyareti: ilk görüşmenin ardından mekanı yerinde geziyoruz, mevcut altyapıyı ve şartname uyumunu okuyoruz. Yazılı teklif: 5-7 iş günü içinde sabit fiyatlı, kapsamı net bir teklif iletiyoruz. Sözleşme imzalandıktan sonra ilk 3 hafta tasarım iterasyonları, sonraki 2 hafta uygulama projesi ve yönetim onay paketi hazırlığı. Yönetim onay süreci paralel yürürken malzeme tedariki başlıyor; onay aldıktan sonra şantiyeye giriyoruz.
Süreç boyunca tek muhatap: proje yöneticiniz tüm aşamalardan sorumlu, haftalık fotoğraflı şantiye raporu ile bütçenin gerçek zamanlı paylaşımı. Cubes'te şu ana kadar tamamlanan projelerimizden örnekleri ilk görüşmede paylaşıyoruz; aynı şartnameye tabi olduğumuz için süreci öngörülebilir tutmanın değerini biliyoruz.
Özet: Cubes'te 200 m² için tek bir cümle
Cubes Ankara'da 200 m² orta segment bir ofis tadilatı 2026 yılında yaklaşık ₺5.6M-9M arasında, 3-5 ay teslim süresiyle, lisanslı bir mimarlık ofisinden anahtar teslim modeliyle alınabilir; toplam yatırımın %9'u tasarım/onay, %18'i mobilya ve özel imalat, geri kalanı kaba+ince imalat ve altyapı. İlk görüşme ücretsiz; bağımsız bölüm numaranızla bize ulaşırsanız 5-7 iş günü içinde sabit fiyatlı teklifimizi iletiyoruz.