Türkiye'de tadilat ve mimari proje sözleşmelerinin önemli bir kısmı eksik veya hiç olmadan yapılıyor. Sonuç: süre uzaması, sürpriz fatura, kapsam dışı kalem ekleme, ödeme sonrası destek yokluğu. Bu problemlerin %90'ı sözleşme aşamasında önlenebilir — sadece doğru maddelerin yazılı olarak sözleşmede bulunması yeterli.
Coflux Mimarlık olarak imzaladığımız her sözleşme aşağıdaki 10 maddenin tamamını içeriyor; sözleşme imzalamadan önce 5 iş günü inceleme süresi veriyoruz. Bu yazıda her maddenin neden gerekli olduğunu, sözleşmede nasıl ifade edilmesi gerektiğini ve hangi tuzaklara karşı koruduğunu açıklıyoruz.
1. Net Kapsam Tanımı
Sözleşmenin ilk ve en önemli maddesi: yapılacak işin TAM olarak ne olduğu. Hangi mekanlar, hangi çizimler, hangi sunum paftaları, kaç 3D görsel, hangi malzemelerin seçimine destek var — tüm bunlar madde madde listelenmeli. 'Konsept tasarım yapılacaktır' gibi belirsiz ifadeler en büyük tuzak; çünkü bittikten sonra 'bu da kapsamda mıydı, değil miydi' tartışması çıkıyor.
Coflux sözleşmesi her odanın kaç ayrı 3D açısı, hangi paftalar (plan, kesit, görünüş, detay), hangi malzeme listeleri, kaç tedarikçi ziyareti gibi sayısal kalemleri tek tek belirtir. Bu netlik ileride 'şu da yapılacaktı' yanlış anlamasını önler.
2. Teslim Süresi + Gecikme Cezası Maddesi
Sözleşmede teslim tarihi sabit yazılı olmalı. Sadece tarih değil, gecikme cezası da olmalı: 'Müteahhit teslim tarihinin her gecikmiş haftası için sözleşme bedelinin %0.5'i tutarında ceza öder'. Mücbir sebepler (deprem, savaş, mevzuat değişikliği) ayrı tanımlı olmalı.
Ceza maddesi olmayan sözleşmelerin %85'i geç teslim edilir. Coflux'un kendi sözleşmemiz bu maddeyi içerir — müteahhitlik tarafı da bizim olduğunda kendi kendimize ceza uyguluyoruz; ihlal halinde son ödeme döneminde otomatik düşülüyor. Bugüne kadar Coflux'un teslim ettiği projelerin %92'si sözleşme tarihinde veya öncesinde teslim edildi.
3. Aşamalı (Milestone-Bağlı) Ödeme Planı
Tüm sözleşme bedelinin başta peşin ödenmesi en büyük müşteri riski. Standart yapı: imza %15-20, uygulama projesi teslim %20, şantiye başlama %25, kaba imalat bitiş %20, teslim %15-20. Her ödeme adımı belgeli teslimle açılmalı; yapılmayan iş için ödeme talep edilemez.
Sözleşmede 'her ödemenin hangi belgenin teslimi sonrası açılacağı' madde madde tanımlı olmalı. Coflux'un sözleşmesi bu protokolü standartlaştırıyor; ayrıca isterseniz yapı denetim aşamalarıyla bağlı escrow yapısı da kuruyoruz.
4. Revizyon Sayısı ve Sınırı
Tasarım sürecinde kaç tur revizyon dahil, ek revizyon turunun ücreti ne, hangi aşamada revizyon kapanıyor — bunlar sözleşmede açıkça yazılı olmalı. Tipik konfigürasyon: konsept aşamasında 2 tur, uygulama projesi aşamasında 1 tur revizyon dahil. Sonrası ek ücretli.
Bu madde olmadan tasarım süreci sonsuza dek uzayabilir. Coflux sözleşmesinde 'konsept onayı sonrası radikal değişiklik' özel bir kategoridir; ek kalem olarak yazılı onay ile eklenir. Müşterinin de güvenliğinde — ofis sürekli yenisini istediğimde para vereyim diyor.
5. Malzeme Listesi ve Render Bağlayıcılığı
Anahtar teslim modelinin en sık tuzağı: render'da gösterilen premium malzemenin (örnek: Calacatta mermer, Bilancia parke, Riccardo armatür) şantiyede 'tedarik bulunamadı' bahanesiyle ucuz alternatifle değiştirilmesi. Sözleşmede 3D render'ın bağlayıcı belge olduğu, malzeme listesinin değişmesi için yazılı müşteri onayı gerektiği yazılmalı.
Coflux sözleşmesi 3D render'ı ek belge olarak imzalar; malzeme örnekleri (kaplama, taş, ahşap, kumaş) fiziksel olarak müşteriye uygulama öncesi sunulur ve onaylanır. Mockup duvar veya köşe uygulaması büyük projelerde standart. 'Render güzeldi ama gerçek farklı çıktı' problemini yapısal olarak ortadan kaldırır.
6. İşçilik ve Malzeme Garantisi
Anahtar teslim sonrası garanti süresi sözleşmede yazılı olmalı. Standart: işçilik garantisi 12-24 ay, su yalıtımı 5 yıl, mekanik altyapı 2 yıl, malzeme garantisi üretici firmanın garanti süresi kadar (genelde 2-10 yıl arası). Garantinin neyi kapsadığı ve neyi kapsamadığı (kullanıcı hatası, doğa olayları, mücbir sebepler) net olmalı.
Coflux sözleşmesi 12 ay işçilik garantisi standardı; bu süre içinde parke şişmesi, dolap menteşesi gevşemesi, silikon dönüşü ücretsiz onarılır. WhatsApp + email + telefon kanalları teslim sonrası aktif kalır. Garanti yok demek = teslim sonrası 'kimseye ulaşamıyorum' anekdotu = imzalamayın.
7. Sigorta Belgeleri (Tüm Yapı Sigortası, SGK, İş Güvenliği)
Anahtar teslim sözleşmesinde müteahhit tarafının Tüm Yapı Sigortası (TYS) yaptırmış olması zorunlu — sözleşme öncesi belge istenmeli. Bu sigorta şantiye dönemindeki hasarları, üçüncü taraf zararlarını ve iş kazalarını kapsıyor. Eksik sigorta = bir kaza halinde müşteri olarak siz sorumlu olabilirsiniz.
SGK ve İş Güvenliği yükümlülükleri de müteahhit tarafının sorumluluğunda. Sözleşmede 'tüm sigorta primleri ve iş güvenliği belgeleri müteahhide aittir' maddesi olmalı. Coflux için bu maddeler standart; belgeler ilk görüşmede paylaşılır.
8. Ek Kalem Yazılı Onay Süreci
Eski binada beklenmedik kalem ortaya çıktığında (tesisat çürümesi, kolon takviyesi vb.) süreç sözleşmede tanımlı olmalı: (1) müteahhit yeni kalemi yazılı olarak müşteriye bildirir, (2) maliyet ve süre etkisi belgeli sunulur, (3) müşteri yazılı onay verir, (4) sonra yapılır. Onay verilmeyen kalem faturalandırılamaz.
Bu maddesi olmayan sözleşmelerde 'sürpriz fatura' problemi çıkıyor: işler tamamlandı, fatura geldi, beklenmedik kalemler eklendi. Coflux sözleşmesi bu süreci email + imzalı belge olarak işletir; onayınız olmadan hiçbir kalem eklenemez.
9. Çatışma Çözüm Prosedürü ve Yargı Yeri
Uyuşmazlık olması ihtimalinde nasıl çözüleceği sözleşmede yazılı olmalı: önce taraflar arası müzakere, sonra arabuluculuk, en son yargı. Yargı yeri belirlenmiş olmalı (genelde işyeri merkezi yargı yeri — Coflux için Ankara). Sözleşmede taraflar arası iletişim için tek bir email adresi belirlenmesi de uyuşmazlık öncesi netlik sağlar.
Coflux sözleşmemiz Ankara mahkemelerini yargı yeri olarak belirler; uyuşmazlık halinde arabulucu olarak TMMOB Mimarlar Odası Ankara Şubesi'ne başvuru süreci de tanımlıdır. Birçok problem mahkemeye gitmeden çözüldüğü için bu adımlar önemli.
10. Telif ve Görsel Kullanım Hakları
Tasarımın telif hakkı kimde, fotoğraflar pazarlamada kullanılabilir mi, sosyal medyada paylaşılabilir mi — bunlar madde madde yazılı olmalı. Standart konfigürasyon: tasarımın telif hakkı tasarım ofisinde, müşteri kendi mekanı için sınırsız kullanım hakkına sahip, tasarım başka bir projede yeniden kullanılamaz. Fotoğraflar için müşterinin yazılı izni alındığında ofis portföyünde kullanılabilir.
Bu madde özellikle ticari mekan (ofis, klinik, restoran) projelerinde önemli; marka tasarımı sözleşme dışı tutulabilir. Coflux sözleşmesi bu detayları açıkça yazar.
Bonus: 11. Madde — Anonim Şikayet Kanalı
Coflux sözleşmesinin standart olmayan ama biz koyduğumuz bir maddesi: proje boyunca müşterinin anonim şikayet kanalı. Proje yöneticimizden bağımsız bir email adresine yazılan şikayet, kurucu ortakların doğrudan dikkatine geliyor. Şantiyede usta ile uyuşmazlık, proje yöneticisi ile iletişim problemi, beklenmedik durumlar — projemizi düzgün yürütmek için bu geri bildirim kanalına ihtiyacımız var.
Sözleşme Örneği Nasıl Alınır?
Coflux'tan iletişime geçtiğinizde ilk görüşme sonrasında sözleşme örneğimizi email olarak gönderiyoruz. 5 iş günü inceleme süresi veriyoruz; bir hukuk danışmanınızla inceleyebilirsiniz. Sorularınızı yazılı olarak yanıtlıyoruz. İmzalamadan önce her madde için 'anladım, kabul ediyorum' onayınız aranıyor — sözleşmenin bir kısmını anlamadığınızı söylemekten utanmanıza gerek yok; biz açıklıyoruz.
Özet: Türkiye'de bir tadilat veya mimari proje sözleşmesi imzalamadan önce yukarıdaki 10 madde sözleşmede yazılı olarak bulunmuyorsa risk büyük. 'Sözleşmesiz iş', 'sözlü anlaşma yeterli' diyenlerden uzak durun. Profesyonel bir iç mimar veya mimarlık ofisi sözleşme olmadan iş başlatmaz; bunu istemek müşteri olarak hakkınız.